(2) 都市計画法における用途及び建物規制緩和の制度
1) 再開発地区計画制度
都市計画法12条の4では、都市計画区域内において必要に応じ、緩和型の地区計画を定めることができ、用途制限の緩和手法として再開発地区計画制度が挙げられる。
[対象区域及び規模]
・以下の条件に該当する土地の区域に定めることができる。
1]土地の利用状況の変化が顕著な区域であること
2]十分な公共施設が未整備であること
3]土地の高度利用を図ることが都市機能の更新に貢献すること
4]用途地域が定められていること
【例】
工業跡地、倉庫跡地
鉄道操車場跡地、港湾施設跡地
埋立地における開発
木造家屋が密集している市街地の
再開発など
・区域の面積の下限は1ha。
[策定手続き]
・再開発地区計画は都市計画として市町村が定める。都市計画案は、利害関係者(所有権などの土地に関する権利を有する者)の意見を求めて作成する。
・再開発地区内の建築物については、当該再開発地区計画に定められた内容に照らして、特定行政庁が認定・許可を行うことにより、以下の緩和がなされる。
容積率制限の緩和
斜線制限の緩和
用途制限の緩和…再開発地区整備計画が定められている区域においては、特定行政庁が再開発地区計画に関する都市計画において定められた土地利用に関する基本方針に適合し、かつ当該再開発地区計画の区域における業務の利便の増進上やむを得ないと認めて許可した建築物については、一般の用途制限を適用されない。(第1種及び第2種低層住居専用地域においてはこの特例の適用はなく、別途建築基準法48条1項但し書きの規定による用途許可を受ける必要がある)
2) 土地区画整理事業や法定再開発事業による緩和制度
・都市計画に定める事項は、地域地区の種類、位置、区域及び面積などである。用途変更の見直し時期については、おおむね5年ごととなっている。これは「都市計画に関する基礎調査(6条調査)」の結果に基づき、都市計画を変更する必要があると認められた場合に行われる。
・土地区画整理や市街地再開発等の法定事業、住宅市街地総合整備促進事業などの制度要綱に基づく事業の施行の際に、周辺の土地利用や公共施設の整備状況に応じて、事業区域内の用途地域が変更される場合もある。
また、「区市町村の都市計画に関する基本的方針」に基づき、地区計画等をよりいっそう活用して、地区施設の整備を誘導するなど良好な市街地整備を図る際、地区計画の内容に応じて、用途地域が変更される場合がある。
