2) 特徴
必然的にテナント誘致業務に重点が置かれるため、事業計画・事業運営に公共の意向を反映しにくい手法であり、公益的施設が導入される計画の開発目的の実現には課題が多いとみられる。業務ビルの開発に適しており、不動産経営・運営ノウハウを十分に持つ生命保険会社が土地信託方式に対抗して提案している方式であるとともに、借地方式の採用によって、当初から安定した地代が期待でき、収益の確保が図られる。契約期間は、借地法に基づいて決められる(30〜60年)。
従来の借地方式に比べて、借地返還は土地所有者の請求により必ず実行されるとともに、借地権対価を支払わず合理的水準の地代で土地を借地するため、土地所有者は安心して土地を貸すことができる。また、事業ノウハウや資金調達が不要であり、逆に生命保険会社からその辺の不動産運用等のノウハウを活用できるとともに、借地によるので土地価格を顕在化させず、土地の高度利用を図ることができ、地価対策上も有効である。
一方で、権利金の授受の伴わない借地方式として、契約期間満了時には公共に無償返還される仕組みであるが、契約期間中は土地について民法上の借地権が発生しているため、公共の権利が制限されることになる。
3) 課題及び留意点
土地について法的に借地権が発生するので、契約期間満了時に無償で土地所有者に返還してもらえる信用できる契約相手が必要となる。
また、事業リスク、資金調達は不要であるが、例えば、業務商業ビルの建設のように、事業性が強く土地信託方式以上に開発ポテンシャルの高い用地での開発が適用対象となるので、事業受託者の開発意向が強まり、委託者の意向は反映されにくいとともに、昨今のバブル崩壊後の景気の低迷等から生命保険会社の事業体力が弱まっていること、生命保険会社が所要収益を実現する場合に支払い可能な地代と借地権を発生させないために必要な地代にかなり差があり事業採算に合わない、等から提案事例が著しく減少してきている。
さらには、現行法上、借地返還は土地所有者の正当事由によることが必要であり、理由の如何を問わず要請に応じて返還に応ずる約定は無効とされることの法的不安定の問題がある。
なお、新借地借家法の建物譲渡特約付き定期借地権方式が新借地方式を参考に考えられたものであるので、今後は新借地方式ではなく、定期借地権方式に移行していくと考えられる。
4) 事例
本市では、鶴見はなぽーとブロッサム(鶴見区)、交通局堀江変電所用地(西区)の2事業で採用されており、ここでは、交通局堀江変電所用地の有効利用について紹介する。
◎交通局堀江変電所用地の有効利用
本市交通局においては、財政健全化の一環で資産の有効利用を進めており、その一つとして老朽化した地下鉄変電所の建て替えを機会に、隣地を含めた一体の敷地に、地上に商業ビルを建設し、変電所を地下とする土地開発を行ったものである。開発に当たっては、用地の規模、立地条件を考慮し、民間の企画力・資金・経営ノウハウの導入を図るとともに、地価を顕在化させずに、安定収益を得る等から判断し、新借地方式を採用したものである。
