4] 業務機能
オフィス需要はバブル経済崩壊後から供給過剰が顕著になっており、千葉市中心部においてもオフィス入居率は80%前後となっている。また、四街道市や周辺中小都市をみてもオフィスビルへの入居は市民生活に密着した生活サービス業的なものが多く立地しており、それも概ね駅前周辺である。
オフィスの立地環境として、駅前にくらべICの方が特段有利という条件はあまりなく、本計画対象地においても、商業や流通の立地に伴う、あるいは周辺地域の住民に対する業務サービスとして成立してくる機能と思われる。
5] 住機能
四街道市においては現在もコンスタントな人口増加を続けており、住機能の受け皿として大規模な住宅地開発計画が今もすすめられている。すなわち当面の人口増加の圧力は現在の住宅開発計画のなかで受け止めることが可能と思われ、計画対象地区で特に住機能を優先した整備をおこなう必要性は薄い。
ただし、計画対象地に立地してくる商業・流通等のサービス業務に伴う住宅は一部発生してくる。また、地域の魅力を高めることによって、特殊ではあるが、例えば航空関係従事者(パイロットやスチュアーデス等)で成田への通勤が発生する人たちへの住宅供給、あるいは将来的には成田・東京を結ぶ幹線軸上の立地を生かしたハイレベルな住宅需要といったものを受け入れる可能性は有している。
以上のことから、開発対象地区の整備に向けての先導的導入機能としては、図表4-8の「土地利用軸」に示すように、
○ 賑わい創出機能(商・サービス機能)
○ 物流機能
を先行させることが妥当と考えられ、住機能がこれに続くものと考えられる。そして、業務機能については、開発対象地区において産業や人口の集積が形成されることによって付随的に立地するものと考えることが望ましい。そして、研修機能はあまり時期を設定せず、社会環境の変化を待つという位置づけをすることが望ましい。
一方、先の項目で検討したように、図表4-8の「対象地軸」に示すように土地側からの条件としては、インターチェンジ周辺地区であるC及びBが当面の開発対象地区と考えられ、特にC地区では貸地ではあるが活用意向は高く、土地所有のまとまりも大きいことから最も開発が優先される地区と判断される。また、計画対象地全体の開発については、全体のビジョンは描きながら、段階的に整備していくことが最も地域に馴染む方法と思われる。
そこで、導入機能と開発対象地区、及び時間軸の概念を概括してみると図表4-8の「時間軸」(矢印)に示したように捉えられる。ただし、これはあくまで概念的な捉え方であり、実際的には、とくに時間軸が先になるにしたがって、かなり複合化してくるものと思われる。
