今一つの要素としては、商店街・個店が抱える経営上の問題点に起因する要因である。
1]大規模店舗法の規制緩和に伴う競争環境が変化していること、とくに、競争環境が中心商店街と郊外型大規模店との競合から、郊外型大規模店相互のメガコンペティションと称されるより一層激しい多面的競争局面へ移行してきたこと(業態内競争、業態間競争、商業集積間競争、立地間競争)が契機になっているものであり、
・都市整備に伴い郊外地の立地条件が改善され、郊外地において広大な駐車場をもった大規模店が展開されたこと、
・地方都市の駅前中心市街地の立地上の優位性が低下した結果、立地主導型の存立基盤から個店の魅力を軸にした集客力の強化が必要になったこと、
・中心市街地において、地域の文化を担ってきたような核店舗が撤退などによって消滅したり、活力を失ってくること、
・消費者の支持を得るため生活者優先の新業態開発が進み、楽しさやディスカウンなど特定の特徴を追求した業態が併存するなど小売業の多様化が進展していること、
などの変化に地域の商業者の対処が遅れたことである。この結果、商店街の魅力が大幅に低下している。
2]供給サイドの経営努力によって、消費者の選択の機会の拡大が図られたことが契機となって、
・豊かさの実現に伴い消費者ニーズが大きく変化し、買い物行動の目的が多様化していること、
・内外価格差、価格のメーカー支配、アジア諸国からの低価格商品の流入、など商品情報などの拡大に伴う消費者ニーズが高度化、市場・価格構造に対する不信感が増幅していること、
・変化のない地元商店に対する不満が高まっていること、
・モビリティの高まり・広域移動の一般化に伴い地元商店街に対するこだわり・地元意識の希薄化していること、
などの変化によって、中心市街地への来訪者・買い物客が減少している。
3]競争環境が大きく変化する中で、商店街個店の競争環境への対応の遅れ、商業者の主体的な魅力付けの動きが進まなかったことが契機となって、
・商品の入れ替え頻度などの低下、高齢者向け商品主体、新しい商品の少なさによる個店の魅力が低下していること、
・経営者の高齢化が進む中で経営意欲が低下し、後継者がいないこと、
・売り上げ減少(伸びの低下)に伴い経営意欲、投資意欲が減退していること、
・資産保全型の経営姿勢、積極性の後退、リスクを犯したくない体質が表面化していること、
・過去の最盛期の記憶が将来に向けてのあらたな投資に対して慎重にさせた、
などの変化によって、中心商店街としての個性・特徴が欠如している.
4]個店経営者の商業継続に対する意欲の分化が契機となって、商店街全体として
・焦点のない長大な商店街でたむろする場所が欠如しているが、錯綜する権利関係のもとで密度の高いコンパクトな商店街形成が進まない、
・魅力の中心となる中心商店街の核店舗が欠如していること、
・空き店舗・空き地が出現していること、
