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中心市街地活性化に資する商業地の密度・形態規制の指定に関する研究

 事業名 商業地の密度・形態規制の指定に関する研究
 団体名 地方自治研究機構 注目度注目度5


第5章 まちなか区域の土地利用に関するまちづくり手法の検討
(1)適用可能な手法の選定
 まちなか区域の活性化に向けて検討を進めた用途地域見直し二次素案を踏まえ、その土地利用の関するまちづくり手法を選定する。
 これまでの検討のとおり、用途地域等の緩和は、土地利用・建用途の混在状況を助長させ、また既存の低層建築物に隣接した高層建築物の立地による住環境の悪化が懸念されることから、土地・建物床の需給バランスを保ちながら必要な機能が確保可能な制度として、次の制度適用が適切である。
 
図表5-1 適用可能手法の選定
適用可能手法 適用条件等
(1)特例容積率適用区域 ・容積を必要とする地区に余剰容積を移転し、その活用を図る。
・土地の高度利用が求められる区域で、低層建築物などが分布し、容積率の充足度が低い場合に活用する。
(2)上層階住居系用途誘導特別用途地区 ・相対的に収益性が高い商業・業務床の極度な増加を抑制しながら、都心居住を促進すべき区域に導入する。
(3)建築確認型総合設計制度 ・高度利用が必要な地区において、公開空地等都心のゆとりある空間の確保を条件としつつ、需要に応じて容積率の割増を許容する。
 
(1)特例容積率適用区域
【内容】
○商業地域内において、一定の要件のもとに「特例容積率適用区域」を定めることにより、関係権利者の合意に基づき、他の敷地の未利用容積の活用を可能とする。
【適用区域】
○商業地域内の区域であること。
○道路、鉄道、下水道等の基盤施設に整備された区域であること。
○区域全体の高度利用を図るため、未利用の容積率の活用を図る必要があること。
【適用条件】
○当該区域内の土地所有者等から2以上の敷地(特例敷地)に係る特例容積率の限度の指定の申請があること。
○特例敷地についての利害関係者の同意があること。
○特定行政庁が建築基準法第52条の2第3項各号の要件に該当すると認めること。
 
図表5-2 特例容積率適用区域における容積移転のイメージ
 
【参照条文】
法第8条第3項第2号二
 商業地域 建築基準法第五十二条の二第一項に規定する特例容積率適用区域(適正な配置及び規模の公共施設を備えた土地の区域において、当該区域内の土地の高度利用を図るため、同法第五十二条第一項から第八項までの規定による建築物の容積率の限度からみて未利用となっている建築物の容積の活用を促進する必要がある場合に限る。以下単に「特例容積率適用区域」という。)
 
建築基準法第52条の2(特例容積率適用区域内の容積率の特例)
 商業地域に関する都市計画において、この条の定めるところにより特別の容積率を適用することができる区域(以下この項において「特例容積率適用区域」という。)が定められたときは、当該特例容積率適用区域内の二以上の敷地(建築物の敷地となるべき土地及び当該特例容積率適用区域の内外にわたる敷地であつてその過半が当該特例容積率適用区域に属するものを含む。以下この項において同じ。)に係る土地について所有権若しくは建築物の所有を目的とする地上権若しくは賃借権(臨時設備その他一時使用のため設定されたことが明らかなものを除く。以下「借地権」という。)を有する者又はこれらの者の同意を得た者は、一人で、又は数人共同して、特定行政庁に対し、国土交通省令で定めるところにより、当該二以上の敷地(以下この条及び次条において「特例敷地」という。)のそれぞれに適用される特別の容積率(以下この条において「特例容積率」という。)の限度の指定を申請することができる。
2 前項の規定による申請をしようとする者は、申請者及び同項の規定による同意をした者以外に当該申請に係る特例敷地について政令で定める利害関係を有する者があるときは、あらかじめ、これらの者の同意を得なければならない。
3 特定行政庁は、第一項の規定による申請が次に掲げる要件に該当すると認めるときは、当該申請に基づき、特例敷地のそれぞれに適用される特例容積率の限度を指定するものとする。
一 申請に係るそれぞれの特例敷地の敷地面積に申請に係るそれぞれの特例容積率の限度を乗じて得た数値の合計が、当該それぞれの特例敷地の敷地面積に前条第一項各号(第五号を除く。以下この号において同じ。)の規定によるそれぞれの建築物の容積率(当該特例敷地について現に次項の規定により特例容積率の限度が公告されているときは、当該特例容積率。以下この号において「基準容積率」という。)の限度を乗じて得た数値の合計以下であること。この場合において、当該それぞれの特例敷地が基準容積率に関する制限を受ける地域、地区又は区域の二以上にわたるときの当該基準容積率の限度は、前条第一項各号の規定による当該各地域、地区又は区域内の建築物の容積率の限度にその特例敷地の当該地域、地区又は区域内にある各部分の面積の敷地面積に対する割合を乗じて得たものの合計とする。
二 申請に係るそれぞれの特例容積率の限度が、申請に係るそれぞれの特例敷地内に現に存する建築物の容積率以上であること。
三 申請に係るそれぞれの特例容積率の限度が、申請に係るそれぞれの特例敷地における建築物の利用上の必要性、周囲の状況等を考慮して、当該それぞれの特例敷地にふさわしい容積を備えた建築物が建築されることにより当該それぞれの特例敷地の土地が適正かつ合理的な利用形態となるよう定められていること。この場合において、申請に係る特例容積率の限度のうち前条第一項及び第三項から第七項までの規定による限度を超えるものにあつては、当該特例容積率の限度に適合して建築される建築物が交通上、安全上、防火上及び衛生上支障がないものとなるよう定められていること。
4 特定行政庁は、前項の規定による指定をしたときは、遅滞なく、特例容積率の限度、特例敷地の位置その他国土交通省令で定める事項を公告するとともに、国土交通省令で定める事項を表示した図書をその事務所に備えて、一般の縦覧に供さなければならない。
5 第三項の規定による指定は、前項の規定による公告によつて、その効力を生ずる。
6 第四項の規定により特例容積率の限度が公告されたときは、当該特例敷地内の建築物については、当該特例容積率の限度を前条第一項各号に掲げる数値とみなして、同条の規定を適用する。
7 第四項の規定により公告された特例敷地のいずれかについて第一項の規定による申請があつた場合において、特定行政庁が当該申請に係る第三項の指定(以下この項において「新規指定」という。)をしたときは、当該特例敷地についての第三項の規定による従前の指定は、新規指定に係る第四項の規定による公告があつた日から将来に向かつて、その効力を失う。
 
(2)上層階住居系用途誘導型特別用途地区(もしくは中高層階住宅専用地区)
【内容】
○都心居住等を支援するため、建築物の中高層階における住宅の確保及び住環境の保護を図ることを目的とした特別用途地区である。
【適用条件等】
○「用途地域内の一定の地区における当該地区の特性にふさわしい土地利用の増進、環境の保護等の特別の目的の実現を図るため当該用途地域の指定を補完して定める地区」として、建築基準法第49条の規定により「地方公共団体の条例で定める」ことになっている。
○かつては特別用途地区の種類は、文教地区、特別工業地区、厚生地区、特別業務地区、中高層階住居専用地区、商業専用地区、小売店舗地区、事務所地区、娯楽・レクリエーション地区、観光地区、研究開発地区という11種類に限定されていたが、法改正により現在ではこれら11種類だけでなくさまざまな特別用途地区が市町村の判断により設置することができるようになっている。
 
【参考事例】
○新宿区中高層階住居専用地区内における建築物の制限に関する条例
平成6年12月6日
条例第48号
 
(目的)
第1条 この条例は、建築基準法(昭和25年法律第201号。以下「法」という。)第49条第1項の規定に基づき、都市計画法(昭和43年法律第100号)第8条第1項第2号の規定により定められた中高層階住居専用地区内における建築物の建築の制限又は禁止に関して必要な事項を定め、建築物の中高層階における住宅の確保及び住環境の保護を図ることを目的とする。
(中高層階住居専用地区の区分)
第2条 中高層階住居専用地区は、建築制限の程度により、第1種中高層階住居専用地区、第2種中高層階住居専用地区、第3種中高層階住居専用地区、第4種中高層階住居専用地区及び第5種中高層階住居専用地区に分ける。
(中高層階住居専用地区内の建築制限)
第3条 中高層階住居専用地区においては、前条に規定する区分に従い、別表に掲げる建築物は、建築してはならない。ただし、区長がそれぞれの区分における良好な住居の環境を害するおそれがないと認め、又は公益上やむを得ないと認めて許可した場合は、この限りでない。
2 次の各号の一に該当する建築物については、前項の規定は適用しない。
(1) 国若しくは地方公共団体が建築するもの又は都市計画事業の施行として建築するもので、区長が公益上やむを得ないと認めるもの
(2) 社会福祉施設、医療施設、教育施設その他の公益上必要な施設で、新宿区規則(以下「規則」という。)で定めるもの
(既存の建築物に対する制限の緩和)
第4条 法第3条第2項の規定により前条第1項の規定の適用を受けない建築物について、次の各号に定める範囲内において増築又は改築をする場合においては、法第3条第3項第3号及び第4号の規定にかかわらず、前条第1項の規定は適用しない。
(1) 増築又は改築が、法第3条第2項の規定により前条第1項の規定の適用を受けない建築物について、法第3条第2項の規定により引き続き前条第1項の規定(同条第1項の規定が改正された場合においては改正前の規定を含む。)の適用を受けない期間の始期(以下「基準時」という。)における敷地内におけるものであり、かつ、増築又は改築後における延べ面積(同一敷地内に2以上の建築物がある場合においては、その延べ面積の合計。以下同じ。)及び建築面積(同一敷地内に2以上の建築物がある場合においては、その建築面積の合計)が、基準時における敷地面積に対してそれぞれ法第52条第1項から第8項まで及び法第53条の規定に適合すること。
(2) 増築後の床面積の合計は、基準時における床面積の合計の1.2倍を超えないこと。
(3) 増築後の前条第1項の規定に適合しない用途に供する建築物の部分の床面積の合計は、基準時におけるその部分の床面積の合計の1.2倍を超えないこと。
(平9条例30・平15条例34・一部改正)
(建築物の敷地が中高層階住居専用地区の内外にわたる場合等の措置)
第5条 建築物の敷地が中高層階住居専用地区の内外にわたる場合において、敷地の過半が当該地区に属するときには、その建築物についてこの条例の規定を適用する。
2 建築物の敷地が区分の異なる中高層階住居専用地区にわたる場合においては、その建築物について敷地の過半の属する区分の規定を適用する。
(維持保全及び報告)
第6条 第3条第1項の規定の適用を受けて建築された建築物の所有者、管理者又は占有者(以下「所有者等」という。)は、この規定により制限された建築物の用途を適正に維持しなければならない。
2 区長は、所有者等に対して、建築物の用途の状況に関する報告を求めることができる。
(罰則)
第7条 第3条第1項の規定に違反した場合における当該建築物の建築主、所有者、管理者又は占有者は、20万円以下の罰金に処する。
2 法人の代表者又は法人若しくは人の代理人、使用人その他の従業者がその法人又は人の業務に関して、前項の違反行為をしたときは、その行為者を罰するほか、その法人又は人に対して前項の罰金刑を科する。
(委任)
第8条 この条例の施行について必要な事項は、規則で定める。
附則
この条例は、公布の日から起算して1年7月を超えない範囲内において、規則で定める日から施行する。
(平成8年5月31日規則第55号により、平成8年5月31日から施行)
附則(平成9年9月29日条例第30号)
この条例は、公布の日から施行し、この条例による改正後の新宿区中高層階住居専用地区内における建築物の制限に関する条例の規定は、平成9年6月13日から適用する。
附則(平成11年3月24日条例第24号)
この条例は、平成11年4月1日から施行する。
附則(平成15年3月24日条例第34号)
この条例は、公布の日から施行し、この条例による改正後の新宿区中高層階住居専用地区内における建築物の制限に関する条例の規定は、平成15年1月1日から適用する。
別表(第3条関係)
(平11条例24・一部改正)
区分 建築してはならない建築物
第1種中高層階住居専用地区
1 3階以上の部分を住宅、共同住宅、寄宿舎、下宿、診療所、老人ホーム、保育所、身体障害者福祉ホームその他これらに類する用途(以下「住宅等」という。)以外の用途に供するもの(3階以上の部分で、延べ面積の3分の1以上を住宅等の用途としたものを除く。)
2 3階以上の部分を風俗営業等の規則及び業務の適正化等に関する法律(昭和23年法律第122号)第2条第1項に該当する営業(以下「風俗営業」という。)又は同条第6項から第8項までのいずれかに該当する営業(以下「性風俗特殊営業」という。)の用に供するもの
第2種中高層階住居専用地区
1 4階以上の部分を住宅等以外の用途に供するもの(4階以上の部分で、延べ面積の4分の1以上を住宅等の用途としたものを除く。)
2 4階以上の部分を風俗営業又は性風俗特殊営業に該当する営業の用に供するもの
第3種中高層階住居専用地区
1 5階以上の部分を住宅等以外の用途に供するもの(5階以上の部分で、延べ面積の5分の1以上を住宅等の用途としたものを除く。)
2 5階以上の部分を風俗営業又は性風俗特殊営業に該当する営業の用に供するもの
第4種中高層階住居専用地区
1 4階以上の部分を住宅等以外の用途に供するもの(4階以上の部分で、延べ面積の5分の1以上を住宅等の用途としたものを除く。)
2 4階以上の部分を風俗営業又は性風俗特殊営業に該当する営業の用に供するもの
第5種中高層階住居専用地区
1 4階以上の部分を住宅等以外の用途に供するもの(4階以上の部分で、延べ面積の6分の1以上を住宅等の用途としたものを除く。)
2 4階以上の部分を風俗営業又は性風俗特殊営業に該当する営業の用に供するもの

(3)建築確認型総合設計制度(容積率制限を迅速に緩和する制度)
【内容】
○総合設計制度における審査基準を定型化し、容積率制限について、許可を経ずに建築確認の手続きで迅速に緩和できる制度が建築基準法の改正(平成14年7月12日公布、平成15年1月1日施行)により新設された。
【適用区域】
○第一種住居地域、第二種住居地域、準住居地域、近隣商業地域、商業地域、準工業地域(特定行政庁が都市計画審議会の議を経て、上記区域を限定することができる。)
【適用条件】
○敷地面積一定規模以上であること。
○空地規模が政令で定めるもの以上で、そのうち一定割合は道路に接して設けること。
○住宅の床面積の割合に応じて、指定容積率の1.5倍以下であること。
(特定行政庁が都市計画審議会の議を経て1.5倍の上限の引き下げができる。)
 
【参照条文】
法第52条
7 その全部又は一部を住宅の用途に供する建築物であつて次に掲げる条件に該当するものについては、当該建築物がある地域に関する都市計画において定められた第一項第二号又は第三号に定める数値の一・五倍以下で当該建築物の住宅の用途に供する部分の床面積の合計のその延べ面積に対する割合に応じて政令で定める方法により算出した数値(特定行政庁が都道府県都市計画審議会の議を経て指定する区域内にあつては、当該都市計画において定められた数値から当該算出した数値までの範囲内で特定行政庁が都道府県都市計画審議会の議を経て別に定めた数値)を同項第二号又は第三号に定める数値とみなして、同項及び第三項から前項までの規定を適用する。ただし、当該建築物が第三項の規定により建築物の延べ面積の算定に当たりその床面積が当該建築物の延べ面積に算入されない部分を有するときは、当該部分の床面積を含む当該建築物の容積率は、当該建築物がある地域に関する都市計画において定められた第一項第二号又は第三号に定める数値の一・五倍以下でなければならない。
一 第一種住居地域、第二種住居地域、準住居地域、近隣商業地域若しくは準工業地域(高層住居誘導地区及び特定行政庁が都道府県都市計画審議会の議を経て指定する区域を除く。)又は商業地域(特定行政庁が都道府県都市計画審議会の議を経て指定する区域を除く。)内にあること。
二 その敷地内に政令で定める規模以上の空地(道路に接して有効な部分が政令で定める規模以上であるものに限る。)を有し、かつ、その敷地面積が政令で定める規模以上であること。
 
令第百三十五条の十五(法第五十二条第七項第二号の政令で定める空地の規模等)
 法第五十二条第七項第二号の政令で定める空地の規模は、次の表(い)欄に掲げる区分に応じて、当該建築物の敷地面積に同表(ろ)欄に掲げる数値を乗じて得た面積とする。ただし、地方公共団体は、土地利用の状況等を考慮し、条例で、同表(は)欄に掲げる数値の範囲内で、当該建築物の敷地面積に乗ずべき数値を別に定めることができる。

  (い) (ろ) (は)
(一) 法第五十三条の規定による建ぺい率の最高限度(以下この表において「建ぺい率限度」という。)が十分の四・五以下の場合 一から建ぺい率限度を減じた数値に十分の一・五を加えた数値 一から建ぺい率限度を減じた数値に十分の一・五を加えた数値を超え、十分の八・五以下の範囲
(二) 建ぺい率限度が十分の四・五を超え、十分の五以下の場合 一から建ぺい率限度を減じた数値に十分の一・五を加えた数値を超え、当該減じた数値に十分の三を加えた数値以下の範囲
(三) 建ぺい率限度が十分の五を超え、十分の五・五以下の場合 十分の六・五 十分の六・五を超え、一から建ぺい率限度を減じた数値に十分の三を加えた数値以下の範囲
(四) 建ぺい率限度が十分の五・五を超える場合 一から建ぺい率限度を減じた数値に十分の二を加えた数値 一から建ぺい率限度を減じた数値に十分の二を加えた数値を超え、当該減じた数値に十分の三を加えた数値以下の範囲
(五) 建ぺい率限度が定められていない場合 十分の二 十分の二を超え、十分の三以下の範囲
 
2 法第五十二条第七項第二号の政令で定める道路に接して有効な部分の規模は、前項の規定による空地の規模に二分の一を乗じて得たものとする。
3 法第五十二条第七項第二号の政令で定める敷地面積の規模は、次の表(い)欄に掲げる区分に応じて、同表(ろ)欄に掲げる数値とする。ただし、地方公共団体は、街区の形状、宅地の規模その他土地の状況により同欄に掲げる数値によることが不適当であると認める場合においては、条例で、同表(は)欄に掲げる数値の範囲内で、その規模を別に定めることができる。
  (い) (ろ) (は)
  地域 敷地面積の規模(単位:平方メートル) 条例で定めることができる敷地面積の規模(単位:平方メートル)
(一) 第一種住居地域、第二種住居地域、準住居地域又は準工業地域(高層住居誘導地区及び特定行政庁が都道府県都市計画審議会の議を経て指定する区域(以下この表において「高層住居誘導地区等」という。)を除く。) 二、○○○ 五○○以上
四、○○○未満
(二) 近隣商業地域(高層住居誘導地区等を除く。)又は商業地域(特定行政庁が都道府県都市計画審議会の議を経て指定する区域を除く。) 一、○○○ 五○○以上
二、○○○未満
備考
一 建築物の敷地がこの表(い)欄各項に掲げる地域とこれらの地域として指定されていない区域にわたる場合においては、その全部について、同欄各項に掲げる地域に関する同表の規定を適用する。
二 建築物の敷地がこの表(い)欄(一)の項に掲げる地域と同欄(二)の項に掲げる地域にわたる場合においては、その全部について、敷地の属する面積が大きい方の地域に関する同表の規定を適用する。
 
 適用可能な手法として選定した制度について、適用上の問題と課題を整理すれば次のとおりである。
 
図表5-3 適用上の問題課題の整理
手法 問題課題
(1)特例容積率適用区域
・必要に応じて(現時点においては不適用)、同区域を都市計画に定める必要がある。
・都市計画に定める際には、周辺環境への影響を考慮し、住環境の悪化等を生じさせることのないよう区域を検討することが求められる。
・現状で低容積率の敷地の土地所有者にとっては、余剰である容積率が新たな保有資産となる可能性があり、これらの売買によるトラブルの発生も懸念される。
(2)上層階住居系用途誘導特別用途地区
・特別用途地区を都市計画に定めるとともに、建築基準法に基づき制限の内容を市条例で定める必要がある。
・建築確認型総合設計制度を導入する区域にあっては、住宅床の割合に応じて容積率を割増する制度の適用で住宅の確保が可能であるなど、趣旨を同じくする制度との役割分担、調整を図ることが求められる。
(3)建築確認型総合設計制度
・建築基準法改正により第一種・第二種住居地域、準住居地域、近隣商業地域、商業地域または準工業地域で適用が可能となっているため、同制度の適用メリットを顕在化させるためには、他の区域を同制度の適用除外区域とする必要がある(都市計画審議会の議が必要)。
・必要とする空地の規模、容積率の最高限度は建築基準法に定めるもののほか、地方公共団体が条例で定めることができるため、目標とする中心市街地像の実現に必要な規定を検討することが望まれる。
・同制度適用による建築ののち、容積率割増の前提となった公開空地への新たな施設立地が進むなど、永続的な空地確保が担保されないケースもみられることから、適切な運用上の措置を講じる必要がある。







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